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不動産・商業登記

  • 不動産登記

    不動産登記とは

    測量

    私たちの大切な財産である、土地や建物について、次の情報を登記簿という国の帳簿に登録して公開することを不動産登記といいます。私たちが安心して土地や建物の取引を行うことができるようにするとても大切な制度です。

    不動産登記は表示に関する登記と権利に関する登記とがあります。 表示に関する登記は登記簿の表題部に、権利に関する登記は登記簿の権利部に記録されます。

  • 不動産登記の対象

    不動産登記の対象となる不動産は「土地及び建物」です。(民法上の不動産の概念と異なります)
    登記できる権利は、所有権、地上権、永小作権、地益権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権の9つ、登記される物件変動は、保存、設定、移転、変更、処分の制限、消滅の6つとなります。

  • 不動産登記記録(登記簿)

    登記記録は、1筆(1区画)の土地又は1個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。
    さらに、権利部は甲区と乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。

    ・表題部の記録事項(表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。)
    土地・・・所在、地番、地目(土地の現況)、地積(土地の面積)など
    建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など
    ・権利部(甲区)の記録事項
    所有者に関する事項が記録されています。
    その所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかが分かります。
    (所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など)
    ・権利部(乙区)の記録事項
    抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記録されています。
    (抵当権設定、賃借権、地上権設定、地役権設定など)

    司法書士は不動産登記の権利部に関する申請代理人であり、安全で円滑な不動産取引の実現を担っています。
    (なお「表題部」の登記は土地家屋調査士がおこなっています)

  • 不動産登記を放置しておくと、大切な不動産の所有権が奪われてしまうことも!

    例えば…
    Aさんは長年貯蓄の上、Bさんから念願のマイホームを手に入れたとします。
    代金の支払いも終わり、家の引渡しを受けたので、すっかり安心して生活していた所、半年経過して所有権の移転登記を済ませていない事に気がつきました。
    あわてて登記申請しようとしたところ、いつの間にか登記簿上の所有者が、売主Bさんから、最近同じ建物を買い受けた別の買主Cさんの名義になってしまっていました。
    自己名義の所有権移転登記が出来ずにいたところ、後日Cさんから「自分が所有者なのでAさんに出ていって欲しい」と言われました。
    しかし、先に建物を買い受けたのは自分であるし、家の引渡しも受け生活をしているので、Aさんとしては「所有者は自分だ!」とCさんに主張したいのですが、AさんはCさんに対して家の所有権を主張する事は出来るでしょうか?

    残念ながら答えはNOです。
    民法上、たとえ先に譲り受けても登記を備えていないと、第三者(この場合のCさん)に対する関係ではそれが存在しなかったものと 扱われてしまう事になります。

    不動産物権変動は登記を備えてはじめて誰に対してもその存在を主張できるのです。 (民法177条)
    したがって、AさんはCさんに対する関係では、Bさんからの売買契約にもとづくマイホームの譲り受けを主張する事はできません。
    自分で買った念願のマイホームであったはずが、Cさんとの関係では不法占拠している状態となってしまうのです。
    このようなトラブルを避けるために、取引がすんだら速やかに登記手続を行う必要があるのです。

  • ※大事な財産である不動産をより安全で確実なものにする為にも是非当事務所迄ご相談ください。
    <司法書士の扱う不動産登記例>
    ・売主(前所有者)から買主(新所有者)への所有権移転の登記手続き
    ・売主(前所有者)のローン返済にともなう抵当権など担保抹消
    ・買主(新所有者)へのローンにともなう抵当権など担保設定

    以上のような不動産関係の手続について、司法書士は登記手続きだけではなく、当事者の代理人として代金決済の立会い、その他不動産取引に関する専門家の視点からのアドバイスなどを行います。
    また、司法書士はトラブルが生じ、裁判所を利用することになった場合にも、訴状や作成など裁判所提出書類作成をはじめとした訴訟活動の支援も行う事ができます。

  • 商業登記

    商業(法人)登記とは

    商業(法人)登記とは、取引において権利主体となる会社、法人等に関する事項を法務局の登記簿に記載して公示し、誰もがその内容を確認できるようにして、会社取引の安全と円滑を図るための制度です。
    取引の安全を特に重視する会社取引の世界において、取引の相手方がどのような者かを調べる便宜のために、予め一定の事項を公示しておく機能を有します。

  • 登記業務

    商業登記においては法律で定められた一定の期間内に登記すべき義務が定められています。
    もちろん設立登記は除きます。なぜなら会社は登記されて初めて会社(法人)になるので、設立登記がされるまでは会社(法人)ではないからです。
    しかし、一旦設立登記をして会社として成立した以上、その後は変更事項があれば、代表者は登記をする義務が生じます。
    そもそも会社取引の安全のために、会社内容を公示する事が、商業登記制度の目的なので、実態と異なる内容が登記されていては取引の安全に反する事になるからです。

  • 商号登記の効力

    ①公示力・対抗力(役員変更・組織変更・譲渡制限株式・解散など)

    商業登記の中心的効力で、登記することで次の2つの公示の効力が生じます。(通説)
    商業登記簿に記載すべき事項については、登記の後でなければ、善意の第三者(その事実を知らずに取引関係に入った者)に対抗できない。(消極的公示力)
    登記の後であれば、商業登記簿に記載すべき事項について、第三者は悪意(知っていたもの)とみなされる。(積極的公示力)

    登記事項について、変更があったときなど、登記義務があるにもかかわらず、その登記を怠っていた場合、その変更を善意の第三者(その変更の事実を知らずに取引関係に入った者)に対抗できない、すなわち代表取締役が本来は変更している事を主張できない場合があります。
    例えば、本来は代表取締役が変更しているのに、その変更登記を怠っているうちに、すでに代表権が無くなっている前代表取締役を会社の代表者と信頼して、代表権を喪失している前代表取締役と取引をしてしまったという場合には、その取引の相手方の信頼を保護し、取締役の変更登記を怠っていた会社が、前代表取締役が行った取引の責任を負わなければならないことになります。

    ②効力要件(設立・合併・解散など)
    商業登記は、主に、第三者に対して、登記事項を公示する為のものですが、設立、合併などの登記は、その登記によってはじめて設立や合併の効力が生じます。
  • 商業登記の対象

    商業登記法上

    1.商号登記 商法上、会社は必ず商号を定めなければなりません。
    会社の正式名称で登記が必要です。
    2.未成年者登記 未成年者が商人として営業する為に必要です。
    3.後見人登記 後見人が被後見人の為に商人として営業する場合に必要 成年後見人の権限、任意後見人契約の内容を登録
    4.支配人登記 支配人とは会社の特定な営業所の中で営業・裁判上代理権をもつ代理人で選任登記する必要があります。
    5.株式会社登記 株式会社設立の為に必要な登記事項は法令により定められています。
    6.合名会社 合名会社は設立登記が完了した時点で設立になります。
    7.合資会社登記 合資会社は設立登記が完了した時点で設立になります。
    8.合同会社登記 合同会社は設立登記が完了した時点で設立になります。
    9.外国会社登記 外国に本店がある場合、日本における代表者が外国人である場合などは登記に規制があります

    5~9の会社設立の為の登記につきましては、まずは当事務所へご相談ください。
    営業の種類や商品のアドバイスを始め登記の消滅や廃止等につきましても適切なアドバイスをさせて頂いております。

  • その他法律による各種法人の登記

    一般社団法人、一般財団法人、NPO法人、学校法人、宗教法人、医療法人、信用金庫、信用組合、農業協同組合、労働組合など

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2017/08/14
事務所が移転となりました。
2014/05/12
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2012/02/16
鈴木総合事務所のホームページを公開しました。

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